解读《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》
发布：2008-10-23 12:42 | 作者：邹洁 记者谢松伶 | 来源： 赣南日报 | 查看：18次
您的房子建筑面积有多少，公摊面积、入户花园、凸窗、落地窗等如何计算，这些您都知道吗？近日，《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》正式实施，对建筑面积的范围计算、特殊部位的面积计算、共有建筑面积的分摊原则等进行了规范。新《规则》条款更细化，计算方法更明确，广大买房者拥有了更多的知情权。
现有的国家《房产测量规范》于2000年8月1日起实施，距今已有8年。随着城市建设和房地产市场的快速发展，新型建筑设计方案不断涌现，房屋面积测量与计算成为开发商和购房人共同关注的焦点。然而，原规范对于一些新出现的如入户花园、凸窗、落地窗等该如何计算并未明确。大部分买房者因为对房屋测量的标准不了解，加上某些开发商卖房时给出的房屋面积计算不透明，结果往往是在懵懂中吃了亏。新出台的《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》，正是在这样的环境下应运而生的。
解读一：一般规定
1、房屋面积测算即房屋水平投影面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。
2、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。
3、房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
4、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
解读二：哪些建筑物部位不能计算建筑面积
《房产测量规范》规定了以下10类建筑物部位不能计算建筑面积：1、层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路的桥(路)面作为顶盖建造的房屋；8、活动房屋、临时房屋、简易房屋；9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；10、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
《规则》则对不能计算建筑面积的范围新增了若干规定，如：1、上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊，不计算建筑面积；2、临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积；3、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；4、屋顶防雨挑檐；5、阁楼层檐口以上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通）的视为隔热层，不计算建筑面积；6、无永久性上盖的室外车道；7、用作公共休憩的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位；8、其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。
解读三：哪些共用建筑面积不能分摊
在商品房买卖中对于房屋面积的计算是很多买受人关注的焦点，尤其是公摊面积的计算备受关注。据南芳律师事务所的律师郭涛介绍，曾有这样一个案例：黄小姐和林小姐买了同一个小区的两套单位，黄小姐选择的是A栋一套89平方米的3房单位，林小姐买的是C栋92平方米的3房单位。待到装修好后，同事们来参观，却都说黄小姐的房子要比林小姐的大。后来，黄小姐和林小姐把购房合同拿来一看，原来黄小姐所买单位的分摊面积是16平方米，林小姐却分摊了20平方米。同一小区，为什么分摊面积会不同？
通常购房户面对房屋面积测算，会觉得云里雾里，不知所以，这是因为分摊面积的计算必须通过专业的公式和精确的测算来完成，一般业主很难掌握，而且分摊过程也不是三言两语就能解释明白的。正因如此，才会令购房者觉得房屋分摊面积太玄乎。如果分摊面积测算过程太复杂、太专业难以掌握，建议购房者不妨掌握所购房屋的分摊面积的组成部位，尤其是要了解哪些共用建筑面积不能用作分摊，以防“吃亏”。
《规则》在原规定基础上，进一步细化了不分摊的共有建筑面积的规定，主要有：1、人防工程；2、已出售给产权人独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等；3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施；4、用作公共事业、市政建设的建筑物；5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积；6、物业用房、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房；7、架空层中的架空部位。
解读四：五花八门的阳台，该如何算面积
随着房屋建筑式样多元化，住宅的阳台也出现了多样化，尤其是在复式、跃层等新型住宅设计中出现的阳台形式可谓五花八门。在具体实践中应如何判断和分析，《规则》作了详细规定。
阳台建筑面积分封闭或未封闭来计算建筑面积。封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
现代设计中，不一定每层楼都设计有阳台，比如，一幢住宅楼一楼到六楼内部户型相同，四楼有阳台，五、六楼没有阳台，在屋顶上为整体外观造型做了上盖。这种特点的楼房阳台样式就不能计算建筑面积。对此，《规则》规定：上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊，不计算建筑面积。
对于一些特殊设计的阳台，《规则》也作了详细规定。
房屋的平台、花台、晒台（露台）、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
(邹洁 记者谢松伶 )
现有的国家《房产测量规范》于2000年8月1日起实施，距今已有8年。随着城市建设和房地产市场的快速发展，新型建筑设计方案不断涌现，房屋面积测量与计算成为开发商和购房人共同关注的焦点。然而，原规范对于一些新出现的如入户花园、凸窗、落地窗等该如何计算并未明确。大部分买房者因为对房屋测量的标准不了解，加上某些开发商卖房时给出的房屋面积计算不透明，结果往往是在懵懂中吃了亏。新出台的《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》，正是在这样的环境下应运而生的。
解读一：一般规定
1、房屋面积测算即房屋水平投影面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。
2、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。
3、房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
4、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
解读二：哪些建筑物部位不能计算建筑面积
《房产测量规范》规定了以下10类建筑物部位不能计算建筑面积：1、层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路的桥(路)面作为顶盖建造的房屋；8、活动房屋、临时房屋、简易房屋；9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；10、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
《规则》则对不能计算建筑面积的范围新增了若干规定，如：1、上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊，不计算建筑面积；2、临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积；3、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；4、屋顶防雨挑檐；5、阁楼层檐口以上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通）的视为隔热层，不计算建筑面积；6、无永久性上盖的室外车道；7、用作公共休憩的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位；8、其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。
解读三：哪些共用建筑面积不能分摊
在商品房买卖中对于房屋面积的计算是很多买受人关注的焦点，尤其是公摊面积的计算备受关注。据南芳律师事务所的律师郭涛介绍，曾有这样一个案例：黄小姐和林小姐买了同一个小区的两套单位，黄小姐选择的是A栋一套89平方米的3房单位，林小姐买的是C栋92平方米的3房单位。待到装修好后，同事们来参观，却都说黄小姐的房子要比林小姐的大。后来，黄小姐和林小姐把购房合同拿来一看，原来黄小姐所买单位的分摊面积是16平方米，林小姐却分摊了20平方米。同一小区，为什么分摊面积会不同？
通常购房户面对房屋面积测算，会觉得云里雾里，不知所以，这是因为分摊面积的计算必须通过专业的公式和精确的测算来完成，一般业主很难掌握，而且分摊过程也不是三言两语就能解释明白的。正因如此，才会令购房者觉得房屋分摊面积太玄乎。如果分摊面积测算过程太复杂、太专业难以掌握，建议购房者不妨掌握所购房屋的分摊面积的组成部位，尤其是要了解哪些共用建筑面积不能用作分摊，以防“吃亏”。
《规则》在原规定基础上，进一步细化了不分摊的共有建筑面积的规定，主要有：1、人防工程；2、已出售给产权人独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等；3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施；4、用作公共事业、市政建设的建筑物；5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积；6、物业用房、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房；7、架空层中的架空部位。
解读四：五花八门的阳台，该如何算面积
随着房屋建筑式样多元化，住宅的阳台也出现了多样化，尤其是在复式、跃层等新型住宅设计中出现的阳台形式可谓五花八门。在具体实践中应如何判断和分析，《规则》作了详细规定。
阳台建筑面积分封闭或未封闭来计算建筑面积。封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
现代设计中，不一定每层楼都设计有阳台，比如，一幢住宅楼一楼到六楼内部户型相同，四楼有阳台，五、六楼没有阳台，在屋顶上为整体外观造型做了上盖。这种特点的楼房阳台样式就不能计算建筑面积。对此，《规则》规定：上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊，不计算建筑面积。
对于一些特殊设计的阳台，《规则》也作了详细规定。
房屋的平台、花台、晒台（露台）、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
(邹洁 记者谢松伶 )
